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Immobilier – La réalité nous rattrape !

Depuis 2007, on parle de crise dans le secteur de l'immobilier, eu égard aux effets de la conjoncture internationale, or il a été constaté que ce marché a, malgré tout, fait preuve de résilience. On parlait même d'un boom immobilier entre 2006 et 2009. Marrakech était jusqu'en 2010 l'une des villes les plus cotées. En moins d'une décennie, le prix du mètre carré est passé du simple au double, voire bien plus. Cette tendance s'est légèrement inversée récemment, la loi de la demande étant par définition cyclique et volatile.

Trois indicateurs permettent de mesurer l'évolution du marché de l'immobilier : les ventes des ciments, les crédits immobiliers, et les cours des actions des grands promoteurs immobiliers.

Si l'on fait une analyse des trois dernières années, on constate qu'en 2011, les ventes de ciment ont progressé de 16.22 %, contre 1.6% en 2012. Mais en 2013, on assiste à une baisse de 14,5% (à fin juin). Concernant les crédits immobiliers (accordés aux particuliers et aux promoteurs), ils ont connu une nette évolution en 2011, enregistrant une croissance de près de 10%, même si on est loin de l'embellie de 2008 avec sa progression de 36%.

En 2012, l'encours des crédits s'est situé à de 6.1%. Cette tendance se poursuit en 2013, puisque l'on constate un ralentissement avec seulement 4.2%.

Enfin, le troisième paramètre, relatif à l'indice boursier, est une conséquence de ce trend baissier. On constate une dépréciation des actions des trois grands promoteurs immobiliers cotés.

Partant de ce constat, on peut avancer qu'aujourd'hui, on assiste à une crise réelle qui est amorcée dans le secteur. Les ventes de biens immobiliers dans le résidentiel ou le commercial, selon l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), ont reculé de 8,1% en glissement annuel, et de 6,7 % d’un trimestre à l’autre, avec seulement 26.171 transactions.

La situation pourrait perdurer, selon les observateurs. Car, bien que certaines villes ne soient apparemment pas concernées par cette situation, c'est le cas de Casablanca, Rabat,  Kenitra et Tanger, où tous les indicateurs semblent aller dans ce sens.

Au-delà du segment luxe, qui a été le premier et le plus impacté par la conjoncture, sur une baisse globale de 6% (tous segments confondus) en 2012, 10.08 % concerneraient l'habitat social, soit 121 783 unités en moins.

Or, cette tendance ne se reflète pas dans les prix. A l'exception de segment du luxe, principalement à Marrakech, on constate soit une stagnation, soit une hausse des tarifs dans certains quartiers.

Selon un rapport de Bank Al Maghrib, au premier trimestre 2013, les prix des biens résidentiels ont enregistré une hausse de 0,5% en glissement annuel, et de près de 0,3 % un trimestre auparavant. Cette hausse s'explique par l’accroissement de 1,4 % des prix des appartements, alors que ceux des maisons et des villas ont enregistré des baisses de 1,4 % et 1,7 %.

A Casablanca, qui détient la plus large part de transactions immobilières avec 30,7%, contre 12,3% pour Tanger et 10,1% pour Kenitra, et où les prix sont déjà très élevés, on évoque une baisse de 1.4% (dans le sud de la capitale). On constate également un repli de 1,8% pour les prix des actifs fonciers, un accroissement de 0,7% pour ceux résidentiels et une hausse de 2,6% pour les biens commerciaux.

Les augmentations les plus sensibles sont enregistrées à Oujda avec 5,5%, à Tanger avec 4,4%, et à Kenitra avec 1,1%, alors que les diminutions les plus sensibles ont été enregistrées à El Jadida avec 1,4% et à Agadir avec 1,3%.

Au-delà des chiffres, le secteur souffrirait d'autres maux. Les éventuels acquéreurs sont confrontés à une inadéquation entre l'offre et la demande. Les produits intermédiaires destinés à la classe moyenne sont très rares, voire inexistants. Résultat, cette clientèle se retrouve souvent locataire en payant le prix fort, notamment à Rabat et Casablanca, ce qui entraîne une hausse vertigineuse des prix des loyers à cause de la spéculation.

Leila Ouazry

La Nouvelle Tribune

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