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Classe moyenne recherche toit décent

Sur ce registre, la véritable problématique qui freine l'accès à la propriété aujourd'hui est essentiellement liée au phénomène du noir, en plus des exigences d'apport d'un minimum de 20 % du prix d'un appartement (soit 160 000 Dhs pour un prix de 800 000 Dhs), et également des frais fiscaux, soit 5% du montant (plus de 40 000 Dhs pour cet exemple). In fine, le coût de l'appartement revient à plus d'un million de dirhams, hors taux d'intérêt bancaire. Là aussi, en tenant compte des taux qui ont connu une hausse généralisée au cours de ces deux dernières années, justifiée par la crise de liquidité des banques, un emprunt de 800 000 Dhs sur 20 ou 25 ans revient presque à 1 600 000 dirhams. En résumé, sur 20 ans, en tenant compte aussi des primes d'assurance et autres charges liées aux réparations post-acquisition, le jour où l'acquéreur devient propriétaire, il aura déboursé plus de 2 000 000 Dhs pour seulement quelques m² ! Hallucinant, serait-on tentés de dire. Parallèlement, les prix des loyers restent aussi élevés pour les 80% de la population concernés. Et à l'heure d'un pouvoir d'achat essoufflé, un toit décent devient ainsi de plus en plus difficilement accessible pour une bonne partie des citoyens.

Face à cette situation, le gouvernement essaie de rectifier le tir en proposant des logements pour la classe moyenne au prix de 500 000 Dhs, pour une superficie de 100 m². Les promoteurs immobiliers de la place, eux, n'y accordent pas la moindre intention. Leur position est pour beaucoup révélatrice d'un niveau mercantile disproportionné, pour ne pas dire opportuniste, par rapport à un programme d'habitat  qui se veut avant tout citoyen. A en croire en effet la FNPI, la proposition contenue dans la loi de finances 2013 relative à la promotion de la construction de logements pour les classes moyennes ferait perdre de l'argent aux promoteurs, et reste loin de leur laisser une marge de bénéfice adéquate et motivante. Au prix de 5 000 Dhs le m², recommandé par la tutelle, les calculs de la FNPI ont abouti à une marge déficitaire nette par unité de 69 000 Dhs, soit un taux de marge négatif de 24%. Notons qu'à ce prix plafond de 5 000 Dhs, le logement pour la classe moyenne devra être vendu moins cher que le logement social (actuellement cédé autour de 5 000 Dhs aussi, mais hors taxe), ce qui constitue un non-sens pour la FNPI. C'est certes vrai, mais cela démontre aussi que le logement social continue de faire l'affaire de tous, surtout des dix « grands » de la place ! In fine, l'engagement des promoteurs pour le social n'a certainement rien de citoyen. Le tout est une affaire d'argent ! En plus clair, les promoteurs veulent une marge nette de plus de 11%, soit environ 60 000 Dhs par unité, pour s'investir dans ce nouveau programme de l'Etat en faveur de la classe moyenne. La proposition est des plus simples : céder des logements à la classe moyenne à un prix de 6 000 Dhs le m², mais le tarif envisagé par les professionnels est avancé hors taxe, précisant qu'ils espèrent que l'Etat prenne en charge la TVA en la matière. A tout cela s'ajoute encore une requête pour profiter des mêmes exonérations que pour le logement social (IS, IR, droits d'enregistrement...). Pour les promoteurs, « c'est cela ou rien ». Même l’ouverture du foncier public à ce type de produits, soit 6 000 Dhs au lieu de 2 000 Dhs le m² (le meilleur des prix du marché) ne permettrait pas aux promoteurs de réaliser les profits escomptés. Et ce n'est pas fini ! On insiste sur la formalisation de ces projets dans le cadre de conventions sur 5 ans avec l'Etat pour des projets d'un volume minimal de 200 unités. Pour l'anecdote, les marges des promoteurs immobiliers en France ne dépassent guère 5% alors qu'au Maroc, ce taux se situe entre 20 et 30%, selon ce qui est déclaré par les professionnels du secteur. Rappelons que l'étude McKinsey parle de bénéfices situés entre 15 et 20% sur le logement social, 30 à 50% concernant le moyen standing, pour atteindre une moyenne allant de 40 à 100% pour le haut standing.

Ce qui est à retenir toutefois, c'est que le non des promoteurs est catégorique et irrévocable. Est-ce dire pour autant que le projet Benabdellah en faveur de la classe moyenne finira par être ré-enterré ? Le ministre PPS ne le pense pas. Pour un début, il propose un amendement du prix plafond de 5 000 Dhs à 6 000 Dhs, ainsi que la disponibilité du foncier public, via un appel d'offre. Pour lui, pas question de rajouter quoique ce soit à ce niveau, compte tenu de la situation difficile des finances publiques. De son côté aussi, « c'est cela ou rien ». Benabdellah estime dans le même sens qu'il est impossible d'aligner le logement pour la classe moyenne sur le logement social : ''Dans tous les cas, Al Omrane est prête à s'engager pour la réalisation de ce programme en attendant les autres''. Il souligne qu'aujourd'hui, l'offre en la matière fait largement défaut : '''Il y a un basculement d'une importante catégorie sociale vers le logement social, et il y a un vrai besoin pour cette classe moyenne dont le revenu se situe entre 5 000 et 15 000 Dhs''.

H.Zaatit  

La Nouvelle Tribune

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